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福彩号码查询 www.edasl.tw 租賃權不屬于用益物權,而屬于債權

租賃權不屬于用益物權,而屬于債權 ②;用益物權,是指用益物權人對他人所有的不動產或者動 產依法享有占有、使用和收益的權利[。 對比上述兩個法律概念,似乎租賃權符合用益物權的特 征, 《合同法》也規定:在租賃期間因占有、使用租賃物獲 得的收益,歸承租人所所有??墑?,雖然租賃權具有物權特 征,也有用益物權所享有的占有、使用和收益的權利,但租 賃權不屬于用益物權。

《物權法》第三編中明確規定的用益物權有土地承包經 營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權四種,第一 百二十二條和第一百二十三條規定了海域使用權、探礦權、 采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利[, 但是并沒有規定租賃權為用益物權。而根據《物權法》第五 條:物權的種類和內容,由法律規定。物權必須法定,法規、 規章和司法解釋也不能創設規定[,因此,租賃權不屬于用益 物權。 二、從權利的性質上說 租賃權存在的基礎是

租賃合同,因此從性質上說,租賃權是一種債權,只不過租 賃權具有占有、使用和收益等物權特征,所以說租賃權是物 權化的債權。

租賃權的客體是租賃物(比如租房) ,而用益物權所涉 及的客體是土地等自然資源。因為用益物權的客體為土地等 自然資源,用益物權人為了滿足生活、生產需要,實現物的 使用價值,盡其經濟效用,會進行大的投入,因此《物權法》 第一百二十一條規定:因不動產或者動產被征收、征用致使 用益物權消滅或者影響用益物權的行使的,用益物權人有權 依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償;而 租賃權因為租賃物被征收、征用而受到影響的并沒有補償的 問題,如果租賃物被征收、征用,承租人可以解除合同,然 后根據《合同法》第九十七條進行救濟。

目前承租人的優先購買權是被人們認為租賃權具有物 權特征的一個明顯標志,法條依據是《民通意見》第一百一 十八條規定(內容略) ,但是,這并不能說租賃權就是用益 物權。第一,承租人所享有的優先購買權是指在同等的條件 下可以要求優先購買出租人要轉讓的房屋,但并不能直接支 配租賃物,不能直接使法律關系變動,不具備物權所具有的 支配性特征;第二,在與共有人的優先購買權發生競合的情 況下,共有人的優先購買權優于承租人的優先購買權,因為 租賃關系的基礎是租賃合同,是債權,而共有關系的基礎是 物權,根據民法原理,物權優于債權;第三,從權利的救濟

上看,如果出租人未通知承租人轉讓租賃物的消息或者未按 照同等條件下必須轉讓給承租人的規定行事,承租人也只有 債權請求權,如依照《民通意見》第一百一十八條請求法院 判決轉讓合同無效[,并沒有物權請求權;第四,從用益物權 的獨立性看,用益物權一旦設立,用益物權人便獨立地享有 對標的物的占有、使用和收益的權利,但承租人的優先購買 權是隨附于租賃權這個主債權的,不能獨立存在。

既然物權法定原則要求物權的種類和內容必須由法律 規定,那末, 《物權法》為什么不將租賃權規定為一種像海 域使用權、探礦權等一樣的特許物權,納入用益物權編?其 實,在《物權法》的立法過程中和法學理論界中是出現過爭 論的,但通說還是認為租賃權不是用益物權,也不可以成為 特許物權,理由主要是租賃權不具備法定的公示方法[,不是 依照不動產物權的設立方式設立[⑧],租賃權是依照租賃合 同成立的,其產生的債權債務關系主要由《合同法》調整, 因此, 租賃權不具備法定的物權效力, 不具備物權的支配性、 絕對性和排他性,不符合民法上用益物權的典型特征。

------------------------------------------------------------------------------] 一師弟在研究關于租賃權是否是用益物權這一命題,我相

當支持,提過一些建議,在此我給他唱些“,以這種方式促 進他的研究。因文章在倉促情況下寫成,未作修改,敬請各 位批評指正。 ] [③直接依據《物權法》第一百一十條關于用益物權的

定義。 ] ] <草案>第五次審議稿中曾規定:法律未作規定的,符 合物權特征的權利,視為物權。但最終審議通過的《物權法》 刪除了這一內容。 ] [⑦《城市房地產管理法》規定租賃合同要向房產管理

部門登記備案,但這只是便于管理。 ] 《物權法》將土地承包經營權和地役權的設立作為登記要 件主義的例外情況作出規定,其立法理由主要是考慮到農村 的實際情況和特點,為了不因生搬硬套物權法公示原理而損 害農民的合法權益,而且這兩種用益物權具有很強的公示 性,不以登記為必要,其簽訂合同并不說明這兩種權利是債 權,這只是取得用益物權的方式。


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