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福彩号码查询 www.edasl.tw 第三编 用益物权
? 地上权 ? 地役权→以地役于地 ? 比较法上 役权 ? 人役权→以物役于人(居住权) ? 永佃权 ? 用益物权 ? 土地承包经营权 ? 建设用地使用权 ? 我国法上 宅基地使用权 ? 地役权

? 用益物权是指直指标的物的使用价值而以

对标的物进行使用和收益为目的之他物权。 用益物权具有如下特征: ? 1、用益物权是他物权、限制物权。 ? 2、用益物权是不动产物权 ? 3、用益物权以对标的物的使用、收益为其 主要内容;并以对物的占有为前提。 ? 4、用益物权原则上是有期限物权

第六章 用益物权
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第一节 土地承包经营权 一、土地承包经营权的概念和特征 (一)概念 土地承包经营权是指自然人、法人或者其他组织 因从事耕作、种植或其他农业生产经营项目而基 于承包合同对集体所有或集体使用的国家所有的 农业用地所享有的占有、使用、收益的权利。

? (二)特征 ? 1、客体是集体所有或者国家所有交给集体使用的农业用 ? ?
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地 2、权利内容必须是以种植业、养殖业等农业生产为目的 3、该种权利虽然作为集体土地使用权但是却是可以转让 的权利 4、权利主体有一定的限制 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个 人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三 分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

? 二、土地承包经营权的取得 ? 1、通过签订承包经营合同而原始取得 ? 这种取得承包经营的方式,需要当事人以书面合同的形式 ? ?

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为之。土地承包经营权从承包经营合同合同生效之日起成 立。 2、因转让行为继受取得 土地承包经营权可以转让、互换,当事人转让或者互换 承包经营权的受让人可以取得土地承包经营权,从转让、 互换合同生效时起受让人取得承包经营权,登记不是土地 承包经营权转让的成立要件,当事人未进行变更登记的不 得对抗善意第三人。 3、继承 承包经营权可以继承,被继承人死亡的其继承人根据继 承法可以取得其承包经营权。 4、因法院强制执行等其他原因而取得承包经营权

? 三、土地承包人的权利和义务 ? (一)承包人的权利 ? 1、以农业生产为目的对土地进行占有、使用和收
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益的权利 2、对承包经营权的处分权 (1)处分方式 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采 取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

? 注意限制流转和允许流转两种情况: ? 限制流转:一般农地 ? 【重点法条】:《物权法》第128条:土地承包经营权人

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依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取 转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包 期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建 设。 允许流转:四荒用地 【重点法条】:《物权法》第133条:通过招标、拍卖、 公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包 法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转 让、入股、抵押或者以其他方式流转。

? (2)处分的方式及程序(登记对抗主义) ? ①土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让
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或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合 同。 ②采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采 取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当 报发包方备案。 ③土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当 事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府 申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。

? (二)承包人的义务 ? 1、维持土地的农业用途,不得用于非农建
设; ? 2、依法?;ず秃侠砝猛恋?,不得给土地 造成永久性损害;

? 四、发包人的权利和义务 ? (一)发包人的权利 ? 1、监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用
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和?;ね恋?; 2、制止承包方损害承包地和农业资源的行为; 3、依法收回发包土地的权利 在承包人严重违反承包合同或者其他法定情形下 可以依法收回土地承包经营权。

? (二)发包人的义务 ? 1、维护承包方的土地承包经营权,不得非
法变更、解除承包合同; ? 2、尊重承包方的生产经营自主权,不得干 涉承包方依法进行正常的生产经营活动;

? 原告甲于1985年4月与被告村委会签订了果园承包合同。

承包合同规定被告作为发包人将种植有桃树和苹果树的15 亩果园承包给原告经营;承包期为20年(1985年4月-2005年4月);在承包期内,承包人(原告)每年向发包 人交款1万元;在承包期内,承包人(原告)应防止果树 的老化,保持果树的更新。至1993年,原告每年如数上缴 1万元承包款。由于原告采取科学的管理方法,除上缴外, 每年尚能盈利2万元。时至1994年8月,被告向原告提出 解除合同的要求。被原告拒绝。被告遂派人将一部分桃树 和苹果树砍到,造成原告3万元的经济损失。原告诉至法 院,要求被告赔偿经济损失并继续履行合同。

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第二节 建设用地使用权 一 、建设用地使用权的概念与特征 (一)概念 建设用地使用权是因建筑建筑物或其他工作物而对国家所 有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。 (二)特征 1、建设用地使用权是使用他人土地的权利。 2、建设用地使用权是存在于国家所有之土地之上的物权。 3、建设用地使用权是以建筑建筑物或其他工作物为目的 的权利。 4、建设用地使用权的权利人可以对土地进行占有、使用 和收益,并且可以将该土地使用权进行转让、抵押等处分 行为。

? 二、建设用地使用权的产生 ? 建设用地使用权作为一种用益物权,则用益物权
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的一般取得原因(如转让、继承等),自然也适用 于建设用地使用权。建设用地使用权取的初次取 得有如下两种方式: 1、划拨 (1)概念 土地划拨,是土地使用人只需按照一定程序提出 申请,经主管机关批准即可取得土地使用权,而 不必向土地所有人交付租金及其他费用。

? (2)类型 ? 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取
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划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地 用途的规定。 (一)国家机关用地和军事用地; (二)城市基础设施用地和公益事业用地; (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地; (四)法律、行政法规规定的其他用地。

? (3)特征 ? 公益性 ? 无偿性 ? 转让受限性 ? 无期性 ? 行政性

? 2、出让 ? (1)概念 ? 土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在
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一定期限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为。 (2)方式 土地使用权出让主要有三种方式,即:协议、招标和拍卖。 【重点法条】:《物权法》第137条第2款:工业、商业、 旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个 以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方 式出让。 (3)签订土地出让合同

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(一)当事人的名称和住所; (二)土地界址、面积等; (三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空 间; (四)土地用途; (五)使用期限; (六)出让金等费用及其支付方式; (七)解决争议的方法。

? (4)登记 ? 建设用地使用权从登记时设立。 ? 3、转让:地随房走,房随地走,一并处分

? 三、建设用地使用权的期限 ? (一)以划拨方式取得的建设用地使用权没有期限的限制。 ? (二)以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限 ? ? ? ? ? ?
制,其最高期限为: 1、居住用地70年; 2、商业、旅游、娱乐用地40年; 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 4、综合或者其他用地50年。 5、工业用地50年; 每一块土地的实际使用年限,在最高年限内,由出让方 和受让方双方商定。

? (三)期限届满时的续期 ? 1、住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 ? 2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依
照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产 的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约 定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 也就是说对于非住宅建设用地使用权的续期,地 上建筑物的归属等物权法并没有予以规范,而是 将其留给了《土地管理法》等其他法律加以解决。

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四、建设用地使用权的内容 (一)建设用地使用权人的权利和义务 权 利 1、占有土地的权利 任何用益物权都是以占有为前提的物权,建设用地使用 权也不例外。建设用地使用权人对于土地的占有属于有权 占有,同时也适用占有的法律?;?。 ? 2、使用土地权利 ? 建设用地使用权人可以依照法律规定和出让合同约定的 用途对建设用地进行以建造和保有建筑物、构造物以及其 他工作设施为目的而进行使用和收益。

? 3、处分土地使用权的权利,包括: ? (1)转让 ? 转让建设用地使用权应当符合下列条件:必须投

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资达到25%;签订书面转让合同;在剩余期限范 围内转让;将地上建筑物、附着物一并转让。土 地使用权从进行转让登记时发生转让的效力。 (2)抵押 (3)出租,但必须投资达到25% 4、从事与建筑建筑物有关的附属行为

?义 务 ? 1、合理使用土地的义务 ? 建设用地使用权人必须按照出让合同规定的方式
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加以利用,未经有关主管机关许可不得改变土地 用途,否则国家可以无偿收回土地使用权。 2、不得闲置土地的义务 1年内未开发的收取不高于土地出让金20%的闲 置金;连续两年闲置土地的无偿收回土地。 3、在建设用地使用权消灭时恢复土地原状。

? (二)空间使用权 ? 建设用地使用权可以建立在地表、地上和地下。
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建立在土地上方或者地下一定空间的建设用地使 用权即为建设用地空间使用权。 一国有土地之上可以同时分别设立建设用地使用 权、地上空间权和地下空间权。后设立的空间使 用权不得妨害已经设立的建设用地使用权或者空 间使用权。

? (三)集体土地建设用地使用权 ? 《物权法》第151条:集体所有的土地作为建设用 ?
地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。 该条规定为集体土地设立建设用地使用权并进入 流通领域提供了可能性,但是民事主体还不能仅 仅依据《物权法》的规定而设立集体土地的建设 用地使用权,其具体设立需要依据以后修改的 《土地管理法》或者其他法律规定。

? 第三节 宅基地使用权 ? 一、宅基地使用权的概念与特征 ? (一)概念 ? 宅基地使用权是指农民集体成员对于农民
集体所有的土地以建设自用住宅为目的而 享有的占有、使用的排他性权利。

? (二)宅基地使用权的法律特征 ? 1、宅基地使用权的所属主体特定。特定的宅基地仅限于 ? ?
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本集体经济组织内部的成员亭有使用权。 2、宅基地使用权的客体是本集体所有的非农业用地。 3、宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅、庭 院而对土地的占有、使用和收益的权利。 4、宅基地使用权须经合法手续取得。农村居民取得宅基 地使用权,必须有完备合法的手续。 5、宅基地使用权是没有期限的,是可以进行继承的。 6、一户一宅,无偿分配。

? 二、宅基地使用权的内容 ? (一)宅基地使用权人的主要权利 ? 1、为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地与房屋
联为一体,为保有房屋,法律允许和保障宅基地使用权人 享有对宅基地长期占有、使用、收益的权利。 ? 2、在宅基地空闲处修建其它建筑物、设施的权利。宅基 地使用权人可以在宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑 物和生活所需要的小型建筑物或设施。 ? 3、在宅基地空闲处从事种植而取得收益的权利。 ? 4、关于宅基地使用权的转让。

? 《物权法》第153条:宅基地使用权的取得、行使 ?

和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。 可见《物权法》并没有禁止宅基地使用权的转让, 但是也不能从该条规定就推导出宅基地使用权是 可以转让的?!段锶ǚā吠ü?53条的规定,将 是否允许宅基地使用权转让的决定权交给了《土 地管理法》等其他特别法,因此宅基地使用权的 取得、行使和转让是无法依据《物权法》而进行 的。然而到目前为止我国《土地管理法》仍然是 禁止宅基地使用权进行转让的,因此在《土地管 理法》修改之前,宅基地使用权仍然是不得转让 的。

? (二)宅基地使用权人的主要义务 ? 1、宅基地使用权人必须按照批准的用途使用宅基
地。根据宅基地使用权的目的,宅基地使用权人 必须在批划的宅基地上建造房屋,不得擅自改变 宅基地的用途,更不能买卖、出租或以其他形式 非法转让宅基地。另外,宅基地使用权人必须在 规定的期限内在宅基地上建造房屋,否则土地所 有权人有权收回宅基地使用权。

? 2、宅基地使用权人必须按照批准的面积建造房屋。
宅基地使用权人不能采取任何非法手段多占土地 作为宅基地。如果宅基地使用权人多占土地的, 将按照非法占用土地追究法律责任。 3、宅基地使用权人要服从国家、集体统一规划。 因国家、集体统一规划需要变更宅基地时,宅基 地使用权人不得阻挠,但是因变更宅基地给使用 权人造成困难或损失时,应依法给予补偿。 4、不得非法转让宅基地

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第四节 地役权
? 一、地役权的概念和特征 ? (一)概念 ? 所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土
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地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制 的权利。 其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地,为 需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。这里所谓 利用他人的土地,包括是他人所有的土地也包括他人拥有 用益物权的土地,在我国地役权主要是建立在他人拥有用 益物权的土地之上的;作为需役地的权利人可以是土地所 有人也可以是对土地拥有用益物权的人,在我国主要是对 土地拥有用益物权的人。之所以如此,是因为我国土地实 行公有制,但是利用主体是作为私人的用益物权人。

? (二)特征 ? 1、地役权是使用他人土地的权利。但是这种使用
只是部分性使用,而不是对于供役地人的土地进 行全方面的使用。也即地役权并不排除供役地人 自己对于自己土地的使用,只是供役地人对自己 土地的使用受到了地役权某种程度上的限制。 2、地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土 地的权利。所谓为了利用自己土地的便利是指为 了增加自己土地利用率,增加土地的使用价值而 对于供役地加以利用,并非指不利用供役地就无 法利用自己的土地。

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? 3、从属性:地役权从属于需役地,地役权作为从
权利不得独立于需役地而单独转让或者抵押;需 役地所有权或者使用权发生转移或抵押的,地役 权随之转移、抵押;地役权不得与需役地分离, 而为其它权利标的。 4、不可分性 :主要体现在两个方面:地役权不 因需役地的分割或者部分转让而受有影响;也不 因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。即 地役权的取得、丧失,均为全部的。

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? 二、地役权与相邻关系的区别 ? 地役权与相邻关系在内容上基本上是相
同的,但是两者有本质上的不同,其区别 主要体现在: ? 1、相邻关系为土地所有权内容当然的扩张 或限制,是法定的;而地役权则为土地所 有人间基于契约而生之所有权扩张与限制, 是意定的。

? 2、因此基于相邻关系而发生的所有权的扩张或者
限制仅在不得已的情形下发生,即若不进行该种 限制或者扩张那么土地所有人就无法正常实行其 土地的利用,因此相邻关系进行的调整是法律的 底线;而地役权则是于相邻关系之外土地所有人 更进一步对自己权利的扩张,因为是基于合意设 定所以其范围几乎是没有限制的。 3、相邻关系不是独立的权利,乃是为所有权本身 的限制或扩张;而地役权则是一种独立的权利。

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? 4、因为相邻关系是法定物权,所以相邻关系之成
立及对抗第三人,均不需要进行登记;而地役权 作为意定物权,则需要进行登记,不登记不得对 抗善意第三人。 5、基于相邻关系所生之权利义务与所有权同时存 在,不能单独的取得或丧失,即不因相对人的意 思而发生变动;地役权则有所不同,地役权的取 得需要有设立地役权的合同,地役权可以因期限 届满,当事人解除地役权合同等原因而归于消灭。

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? 二、地役权的取得 ? (一)因设立地役权的合同而取得地役权 ? 地役权作为意定物权必须由当事人人以
法律行为的方式来进行设立,而设立地役 权涉及双方当事人的利益所以应当以合同 的方式来进行设定。 ? 1、设定地役权合同是书面要式合同,当事 人必须以书面形式签订合同。

? 2、设定地役权合同的主要条款: ? (1)当事人的姓名或者名称和住所; ? (2)供役地和需役地的位置; ? (3)利用目的和方法; ? (4)利用期限; ? (5)费用及其支付方式; ? (6)解决争议的方法。

? 3、登记作为地役权的对抗要件 ? 地役权从设立地役权的合同生效时设立,但是 ? ? ? ?

未经登记的不得对抗善意第三人。 (二)通过遗嘱设立地役权 土地权利人可以通过立遗嘱的方式为他人设立 地役权,此时适用继承法的相关规定。 (三)地役权转让 由于地役权的从属性,地役权不得单独转让, 但是转让需役地权利的,地役权一并转让,包括 继承在内。

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三、地役权的效力(权利义务) (一)地役权人的权利与义务 1、地役权人的权利 (1)对供役地的使用权 地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱 等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利 用方式因为地役权的类型而有所不同,有的为取 水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止 供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。

? (2)为必要的附属行为 ? 地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为,
虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实 施。例如为了行使在供役地上取水的地役权,地 役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。 (3)得行使所有权之物上请求权 即可以行使停止侵害、排除防碍、返还所有物 等物上请求权。

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? 2、地役权人的义务 ? (1)损失最小化的义务 ? 地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地 ? ?
点及方法为之,这样使得通过地役权增加需役地 价值的同时,不致过分损害供役地的效用。 (2)补偿义务 地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变 动、损害的,应当在事后恢复原状并补偿损害。

? (3)维护设置的义务 ? 地役权人对于为行使地役权而在供役地修

建的设施,如电线、管道、道路,应当注 意维修,以免供役地人因其设施损坏而受 到损害。 ? (4)恢复原状的义务 ? 地役权消灭时地役权人应当以自己的费用 将供役地恢复原状。

? (二)供役地所有人的权利和义务 ? 1、权利 ? (1)设置使用权 ? 供役地所有人有权为了自己的利益使用地
役权人所设之设置,其前提是不防碍地役 权人的使用。

? (2)供役地使用场所与方法的变更请求权 ? 地役权之行使限于供役地之一部分者,所有人认为该部分
? ?
之使用对其有特殊之不便时,得请求将地役权之行使,迁 移于其他适于地役权人利益之处所,迁移之费用应由所有 人负担,并须预付。 (3)对价请求权 地役权的设定,如为有偿而有支付对价的约定时,供役地 所有人有请求地役权人支付对价。 2、义务 (1)容忍地役权人对土地的利用。 (2)分担维持设施费用

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? 四、地役权的消灭 ? 地役权是一种不动产物权,则不动产物权的一般
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消灭原因,当然适用于地役权。以下是地役权消 灭的几项特殊原因: 1、土地灭失,由于地役权权的主观属地——客观 属地的特性,所以无论是需役地还是供役地灭失 的地役权均归于消灭。 2、需役地不需要利用供役地。由于地役权的功能 在于满足需役地权利人的需要,因此若需役地不 再需要利用供役地了,那么地役权应当归于消灭。

? 3、供役地无法满足需役地的需要,其理由与上述
? ?
情形相同。 4、抛弃。地役权作为财产权利,因此地役权人是 可以放弃其地役权的,地役权人若放弃其地役权 地役权也归于消灭。 5、存续期间的届满或其他预定事由的发生。如果 地役权设有期限的,那么期届满的地役权归于消 灭;设定地役权的合同若附有解除条件的,条件 成就时地役权也归于消灭。

? 6、土地被征收 ? 7、供役地权利人在符合法定条件时解除地役权合 ? ? ?
同的。 地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权 解除地役权合同,地役权消灭: (1)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权; (2)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合 理期限内经两次催告未支付费用。


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